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宮崎市のアパート／中小マンション賃貸オーナーの 貯水槽・受水槽管理義務
MIYAZAKI RENTAL OWNER WATER TANK GUIDE
賃貸オーナーの
貯水槽・受水槽管理義務
入居者から「水が臭い」と言われたら最初にすべきこと
「大家さん、うちの水道、なんか臭うんですけど…」
入居者からこう連絡を受けたとき、多くのオーナー様が戸惑います。自分の物件で対応すべきことなのか、水道局に連絡すべきことなのか、そもそも法律上どこまで責任があるのか——。
貯水槽・受水槽のある賃貸物件では、清掃や点検はオーナー（設置者）の法律上の義務です。「知らなかった」では済まされません。
この記事では、宮崎市の賃貸オーナー様に課される貯水槽管理義務と、「水が臭い」という連絡を受けたときに最初にすべきことを解説します。
目次
1. 結論：「水が臭い」と言われたらまず確認すべき3つのこと
先に結論をお伝えします。入居者から水のにおいの連絡を受けたら、次の3つをまず確認してください。
- ①範囲：その住戸だけか、建物全体（複数住戸）で起きているか
- ②におい：塩素のようなにおいか、カビ臭・下水臭など明らかに異常なにおいか
- ③記録：前回の貯水槽清掃・点検はいつ実施したか
特に③の記録がすぐに出てこない場合、それ自体が管理体制の見直しサインです。次章で法的義務を整理したうえで、具体的な初動対応を解説します。
2. 賃貸オーナーに課される貯水槽管理の法的義務
貯水槽（受水槽・高置水槽）は、その有効容量によって適用されるルールが異なります。
| 区分 | 簡易専用水道 | 小規模貯水槽水道 |
|---|---|---|
| 有効容量 | 10立方メートル超 | 10立方メートル以下（賃貸アパート等の多くが該当） |
| 根拠法令 | 水道法第34条の2 | 宮崎市水道事業給水条例など |
| 清掃・点検 | 年1回以上の清掃・点検が義務 | 義務ではないが、簡易専用水道に準じた管理に努めるものとされる |
| 登録検査 | 年1回、登録検査機関の検査が義務 | 法的義務はないが受検が推奨される |
| 罰則 | 検査義務違反で100万円以下の罰金（水道法54条） | 直接の罰則規定はないが、行政指導の対象となり得る |
⚠️ 注意：賃貸アパートの多くは容量10立方メートル以下の「小規模貯水槽水道」に該当し、水道法の直接の適用は受けません。しかし宮崎市では、宮崎市水道事業給水条例等により簡易専用水道に準じた管理に努めることが求められています。「法の対象外＝管理しなくてよい」ではない点にご注意ください。
管理基準（水道法施行規則第55条）としては、年1回以上の清掃に加え、月1回程度の水槽点検、給水栓での色・濁り・におい・味の毎日確認、週1回程度の残留塩素確認、そして異常が疑われる場合は給水を停止し利用者に周知することが求められています。
3. 「水が臭い」と言われたら最初にすべきこと（5ステップ）
1症状の範囲を確認する：1戸だけの症状なら専有部の配管・給湯器が原因の可能性、複数住戸に及ぶなら貯水槽など共用部が原因の可能性が高まります。
2においの種類を確認する：プールのような塩素臭は消毒による正常な範囲であることが多い一方、カビ臭・下水臭・生臭さは貯水槽や配管の異常を疑うべきサインです。
3前回の清掃・点検記録を確認する：記録が1年以上前、または記録自体が見当たらない場合は、貯水槽の状態を疑う優先度が上がります。
4異常が疑われる場合は給水停止と入居者への周知：健康を害するおそれがあると分かったときは、直ちに給水を停止し、入居者に周知することが管理基準上求められています。
5専門業者に点検・清掃・水質検査を依頼する：貯水槽の清掃は登録を受けた専門業者でなければ行えません。原因の特定と是正を専門家に依頼しましょう。
「におい」の連絡を受けたら、自己判断せずまずご相談ください。
点検・清掃・水質検査まで対応いたします。
4. 水が臭くなる主な原因
🦠 受水槽内の汚れ・藻・沈殿物：清掃を怠ると槽内に藻や沈殿物が蓄積し、においや水質悪化の原因になります。
🐦 通気口・マンホールの破損：防虫網の破損や蓋の劣化により、虫や鳩などの動物が混入することがあります。
🏚️ 長期空室による滞留水：空室が続く住戸では配管内の水が滞留し、におい・変色の原因になることがあります。
🔧 配管内部の錆・スケール：経年劣化した配管の内部に錆やスケールが蓄積し、水質に影響することがあります。
5. 宮崎市での届出・相談先
宮崎市では、貯水槽水道の使用を開始・変更・廃止する際、宮崎市保健所への届出（設置届・変更届・廃止届）が必要です。また、貯水槽水道の点検は登録検査機関へ、清掃は県登録の建築物飲料水貯水槽清掃業の事業者へ依頼することとされています。受水槽・高置水槽の吐水口空間（流入口）までの給水装置に関する工事が発生する場合は、宮崎市上下水道局の指定を受けた指定給水装置工事事業者への相談が必要です。
6. トラブルを未然に防ぐ年間管理サイクル
- 年1回：貯水槽清掃・水質検査・登録検査機関による検査
- 月1回：水槽内外の目視点検（マンホール、通気管、防虫網の状態）
- 週1回：残留塩素の確認
- 毎日：給水栓での色・濁り・におい・味の確認（管理会社による巡回時など）
- 随時：地震・大雨・凍結の後は速やかに点検
この年間サイクルをあらかじめ管理会社や専門業者と共有しておくことで、「水が臭い」という連絡が来た際にも、記録に基づいた迅速な初動対応が可能になります。
よくあるご質問
賃貸アパートの小さな受水槽でも清掃は必要ですか？
容量10立方メートル以下の小規模貯水槽水道は水道法の直接の対象外ですが、宮崎市では簡易専用水道に準じた管理に努めることが求められています。年1回以上の清掃をおすすめします。
清掃を怠るとどんな罰則がありますか？
容量10立方メートル超の簡易専用水道では、登録検査機関による検査を受けなかった場合、水道法54条により100万円以下の罰金が科される可能性があります。小規模貯水槽水道には直接の罰則規定はありませんが、行政指導の対象となり得ます。
入居者から水のにおいの連絡を受けたら、まず何をすればいいですか？
1戸だけか建物全体かという症状の範囲、においの種類、前回の清掃・点検記録の3点をまず確認してください。異常が疑われる場合は給水を止め、専門業者に点検・清掃・水質検査を依頼します。
宮崎市内での貯水槽清掃・点検の相談先はどこですか？
貯水槽の清掃は県登録の建築物飲料水貯水槽清掃業の事業者、点検は登録検査機関への依頼が必要です。江坂設備工業では宮崎市内の賃貸物件の貯水槽点検・清掃に対応しております。
貯水槽の管理は、入居者の健康と物件の資産価値を守るオーナー様の責任です。宮崎市内で貯水槽・受水槽のある賃貸物件をお持ちの方は、「うちは対象外だから大丈夫」と思い込まず、清掃・点検の記録を今一度ご確認ください。
- 情報源：宮崎市「貯水槽の管理」「貯水槽水道の適正管理」（宮崎市公式ホームページ）
- 情報源：水道法第34条の2、水道法施行規則第55条・第56条、水道法第54条
- ※本記事は一般的な情報提供を目的としています。個別物件の該当区分・管理方法については宮崎市保健所または専門業者にご確認ください。